État des lieux en Suisse : guide complet d'entrée et de sortie

L’état des lieux en Suisse : tout ce que vous devez savoir

L’état des lieux est un moment crucial de tout déménagement en Suisse. C’est lors de cette inspection que l’état du logement est officiellement constaté et que d’éventuels dégâts sont identifiés. Un état des lieux bien préparé peut vous faire économiser des centaines, voire des milliers de francs.

Ce guide détaille le protocole de l’état des lieux d’entrée et de sortie, la distinction essentielle entre usure normale et dégâts, les tableaux de durée de vie des matériaux (référence ACLE), et vos droits en cas de litige. Pour connaître l’ensemble de vos obligations, consultez notre guide sur les droits et obligations du locataire.

État des lieux d’entrée : les bases

L’état des lieux d’entrée est réalisé au moment de la remise des clés du nouveau logement. C’est votre protection pour la suite du bail.

Pourquoi c’est essentiel

L’état des lieux d’entrée sert de référence pour l’état des lieux de sortie. Tout défaut ou dommage non signalé à l’entrée pourrait vous être imputé à la sortie. Soyez donc extrêmement minutieux.

Protocole de l’état des lieux d’entrée

1. Inspectez chaque pièce méthodiquement, du sol au plafond
2. Testez tous les équipements : robinets, chasse d’eau, chauffage, stores, volets, prises électriques, interrupteurs, serrures
3. Ouvrez et fermez toutes les portes et fenêtres
4. Vérifiez l’état des surfaces : sols, murs, plafonds, peintures, carrelage
5. Contrôlez les appareils ménagers : four, plaques, lave-vaisselle, réfrigérateur, machine à laver (si inclus)
6. N’oubliez pas la cave, le grenier, le parking, le balcon, la terrasse
7. Relevez les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz

Ce qu’il faut noter systématiquement

Pour chaque pièce, documentez :

• Sols : état du parquet, carrelage, moquette, vinyle (rayures, taches, dalles fissurées)
• Murs et plafonds : trous, fissures, traces de salissure, état de la peinture, papier peint
• Portes et fenêtres : fonctionnement, joints, verrous, poignées
• Sanitaires : robinets, jointures, faïence, baignoire/douche, WC
• Cuisine : plans de travail, placards, appareils encastrés
• Chauffage : type, fonctionnement, état des radiateurs
• Stores et volets : mécanisme, état des lames

L’importance des photos

Photographiez tout, même ce qui vous semble en bon état :

• Prenez des photos datées (activez le timestamp sur votre téléphone)
• Faites des vues d’ensemble de chaque pièce
• Faites des gros plans de chaque défaut constaté
• Envoyez les photos par email à la régie ou au propriétaire le jour même (preuve horodatée)
• Conservez toutes les photos pendant toute la durée du bail

État des lieux de sortie : la préparation

L’état des lieux de sortie est le moment où le bailleur ou la régie vérifie si le logement est restitué dans un état conforme, compte tenu de l’usure normale.

Comment se préparer

1. Relisez l’état des lieux d’entrée pour identifier les défauts préexistants
2. Effectuez un nettoyage complet de fin de bail — voir nettoyage de fin de bail. Consultez aussi notre guide de restitution du logement pour une préparation complète
3. Réparez les petits dégâts que vous avez causés (reboucher les trous de chevilles, retoucher la peinture)
4. Retirez tous vos effets personnels sans exception
5. Vérifiez cave, grenier, boîte aux lettres
6. Faites vos propres photos avant l’état des lieux

Le jour de l’état des lieux de sortie

• Soyez présent (ou mandatez une personne de confiance)
• Accompagnez le représentant du bailleur dans chaque pièce
• Contestez immédiatement si un dégât vous est imputé à tort
• Demandez des explications pour chaque point noté
• Ne signez pas le procès-verbal si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu
• Notez vos réserves par écrit sur le procès-verbal avant de le signer

Usure normale vs dégâts : la distinction essentielle

C’est le point le plus fréquemment contesté lors d’un état des lieux de sortie. La loi suisse est claire : le locataire ne peut pas être tenu responsable de l’usure normale résultant d’un usage conforme du logement.

Exemples d’usure normale (non imputable au locataire)

• Légère décoloration de la peinture due à la lumière
• Traces d’usure sur le parquet dans les zones de passage
• Jaunissement des joints de silicone dans la salle de bain
• Usure des robinets et poignées de porte
• Petites traces sur les murs à hauteur des interrupteurs
• Usure du plan de travail de la cuisine par l’usage quotidien
• Décoloration des stores exposés au soleil

Exemples de dégâts (imputables au locataire)

• Trous dans les murs non rebouchés (au-delà de petits trous de chevilles)
• Brûlures de cigarette sur le sol, les murs ou le plan de travail
• Rayures profondes sur le parquet causées par des meubles non protégés
• Taches de peinture sur la moquette
• Carrelage cassé par un objet tombé
• Moisissures dues à un défaut d’aération par le locataire
• Dégâts causés par des animaux (griffures sur les portes, taches d’urine)
• Modifications non autorisées du logement

Tableau de durée de vie ACLE des matériaux

Les tables paritaires de durée de vie des éléments de l’habitat servent de référence en Suisse pour calculer la part de l’usure normale. Voici les durées de vie admises pour les principaux éléments :

Revêtements de sol

Peintures et revêtements muraux

Équipements sanitaires

Cuisine et appareils

Divers

Comment se calcule la déduction pour usure ?

Le principe est simple : si un élément a dépassé sa durée de vie théorique, aucun frais ne peut être imputé au locataire, même en cas de dégât. Si l’élément est plus récent, le locataire ne paie que la valeur résiduelle.

Formule de calcul

Part du locataire = Coût de remplacement x (Durée de vie restante / Durée de vie totale)

Exemples concrets

Exemple 1 : Moquette posée il y a 8 ans (durée de vie : 10 ans), coût de remplacement : 2’000 CHF

• Durée restante : 2 ans sur 10
• Part du locataire : 2’000 x (2/10) = 400 CHF

Exemple 2 : Peinture refaite il y a 9 ans (durée de vie : 8 ans)

• La peinture a dépassé sa durée de vie : le locataire ne doit rien, même si les murs sont en mauvais état

Exemple 3 : Parquet stratifié posé il y a 3 ans (durée de vie : 15 ans), rayure profonde, coût réparation : 800 CHF

• Durée restante : 12 ans sur 15
• Part du locataire : 800 x (12/15) = 640 CHF

Droits en cas de litige

Pendant l’état des lieux

• Vous avez le droit d’être présent lors de l’état des lieux de sortie
• Vous pouvez contester tout constat avec lequel vous n’êtes pas d’accord
• Vous pouvez inscrire des réserves sur le procès-verbal
• Vous pouvez refuser de signer si le procès-verbal ne reflète pas la réalité
• Vous pouvez être accompagné (ami, membre de l’ASLOCA, expert)

Après l’état des lieux

Si le bailleur vous réclame des frais que vous estimez injustifiés :

1. Contestez par écrit (courrier recommandé) en motivant votre refus
2. Produisez vos preuves : photos d’entrée et de sortie, état des lieux d’entrée, correspondance
3. Saisissez la commission de conciliation — procédure gratuite
4. Faites-vous conseiller par l’ASLOCA ou un avocat spécialisé
5. En cas d’échec de la conciliation, saisissez le tribunal dans les 30 jours

Prescription des prétentions

• Le bailleur doit signaler les défauts lors de l’état des lieux de sortie ou dans un délai raisonnable (quelques jours)
• Les prétentions se prescrivent par 1 an à compter de la restitution du logement (art. 267a CO)
• Après ce délai, le bailleur ne peut plus rien réclamer

Conseils pratiques pour un état des lieux réussi

À l’entrée

• Ne vous pressez pas : prenez tout le temps nécessaire
• Testez tout : chaque robinet, chaque interrupteur, chaque fenêtre
• Photographiez en haute résolution : les détails comptent
• Envoyez un email récapitulatif le jour même avec les photos
• Signalez par écrit tout défaut non mentionné dans le procès-verbal dans les jours qui suivent

À la sortie

• Prévoyez un nettoyage professionnel si le budget le permet — c’est souvent rentable. Demandez un devis gratuit pour un service clé en main incluant le nettoyage
• Rebouchez les trous de chevilles avec de l’enduit de rebouchage blanc
• Ne repeignez pas si la peinture a plus de 8 ans (c’est de l’usure normale)
• Documentez vos réparations avec des photos avant/après
• Arrivez avant le représentant du bailleur pour un dernier tour d’inspection
• Gardez une copie du procès-verbal signé

Questions fréquentes